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2019-07-01 06:01:00编辑:卜咔人气:



在中国的许多大城市中,u乐娱乐国际娱乐市场近年来呈现出快速增长态势但随之而来的,是市场对于u乐娱乐国际娱乐建设供过于求、以及对同质化严重的担忧中国u乐娱乐国际娱乐是否已经过剩,成为一个颇富争议的热点话题 为探讨此问题,我们跟踪了中国14个大城市(北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津)的u乐娱乐国际娱乐市场数据数据覆盖各地的大部分现有房产及未来项目,对它们每个季度的市场表现变化及主要动向作出监测 不妨先来看看中国u乐娱乐国际娱乐庞大的未来供应 根据我们的统计与计算,截至2012年年底,在14个大城市中,甲级和乙级u乐娱乐国际娱乐的存量约为5,000万平方米;而在从2013到2016年的未来四年间,如果所有未来项目均能按时交付,这些城市新増的u乐娱乐国际娱乐供应就将达到4,080万平方米也就是说,到2016年年底时,短短四年间,14个大城市的u乐娱乐国际娱乐总存量就可能激增80%在这里,我们之所以将观察期定在2013年至2016年,主要是因为商业项目的开发周期通常大约为四年,这样,对2013年以来新增供应的观察就会比较完整、准确此外,上述大城市的供应高峰也都处于这个期间 而且通过进一步观察,这种未来供应的“井喷”,在各地打造的新兴中央商务区内表现得尤为突出 从我们跟踪的这14个城市总体来看,约有53%的未来供应将来自新兴区域其中,杭州(钱江新城)、广州(珠江新城)、成都(天府新城)、宁波(宁波东部新城)、南京(河西新中央商务区)、大连(东港区)和重庆(江北嘴)各地的新中央商务区在2013年至2016年间的新增供应,将占到各自城市新增总供应的大约30%至70% 尤其在天津,这一比例竟达到72.9%缘何如此之高在其背后,是天津滨海新区的中心商务区内,冉冉升起的两片明星商办区——响螺湾商务区和于家堡金融区根据滨海新区中心商务区官方网站上的介绍,响螺湾商务区的功能以“建设外省市、央企驻滨海新区办事机构、集团总部和研发中心”为主,规划面积3.2平方公里,建筑面积567万平方米,已开工建设39个项目另一处于家堡金融区则要“规划建设成为具备现代化设施和国际化服务功能的金融改革创新基地”,规划面积3.86平方公里,包含122个地块,建筑面积950万平方米;其起步区的规划面积为1平方公里,含35个地块,建筑面积300万平方米我们估计,这片总规划面积37.5平方公里的中心商务区在未来四年中,将产生约370万平方米的u乐娱乐国际娱乐新增供应,主要就来自上述两大商办区 如此庞大的新增供应规模,市场需求能否消化呢 我们根据未来供应及预期的市场需求,计算出14个大城市要消化掉未来四年内的全部新增供应、或实现80%的出租率(一般认为当物业的出租率达到80%后,业主所承受的出租压力将大大减轻),各自所需的吸纳期结果表明,北京将是唯一一个可能出现市场供不应求的城市,实现上述两种出租率的时间都用不了四年;广州、杭州和上海的两种吸纳期都在四年左右,市场基本能够达到供求平衡;而其余城市则由于供应量过大,所需的吸纳时间将远长于四年其中,天津实现全部或80%出租率的用时竟分别高达60.32年和48.26年,吸纳风险甚大 可见,不同城市的未来供求前景存在很大差别作为中国的政治、经济及金融中心,北京和上海浦东这两个成熟的u乐娱乐国际娱乐市场曾经在两、三年内消化掉前期累积的大量空置办公面积北京在2005年至2008年间持续的供应高峰,推高了当地的市场空置率,并于2009年中期全球金融危机爆发后达到23%的高位;而上海浦东的u乐娱乐国际娱乐市场也在同一时期出现20%左右的空置率但随着经济复苏、需求迅猛发展,加之两地近年来新增供应的减少,北京和上海浦东2012年第三季度的空置率已分别回落到3.2%和7.6%的低水平同时,u乐娱乐国际娱乐租金也急速飙升,2009年到2012年的短短三年内,北京的租金水平就翻了一番 但城市的规模与定位毕竟各不相同,中国的众多二线城市并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求虽然泛泛而论,中国整体经济正逐步向第三产业转型,对u乐娱乐国际娱乐的需求也将随之上涨,且国内企业对高端u乐娱乐国际娱乐的需求确实也在不断增强;所以一些观察者指出,二线城市供大于求的现象长期来看无需担忧,因为需求会逐渐赶上供应,最终实现均衡但我们认为,这种经济转型带来的需求不可能在短时间内得以完全释放为证明这一判断,我们就来测算一下,二线城市的第三产业需以多快的速度增长,才能完全吸纳新增供应 基于国家及各地方统计局的官方数据,我们对中国10个二线城市(即前述14个城市中,除京、沪、广、深外的其余10个)的第三产业GDP这一u乐娱乐国际娱乐需求的主要驱动因素(作为自变量),与未来四年对u乐娱乐国际娱乐空间的需求(作为因变量)之间的关系进行回归分析结果显示,10个二线城市的第三产业GDP需以每年44%(名义增长)的速度增长,才能在未来四年产生足够的需求,来吸纳所有的新增供应 当然也要看到,在中国,房地产建设项目延误的现象相当普遍,因此实际供过于求的压力可能比预期要小根据我们对过去四年(2009年至2012年)的数据分析,在中国平均每年的完工延误率约为45%  即便我们假设在未来项目中有45%延期上市,且只达到80%的出租率,测算下来,10个二线城市的第三产业GDP复合年增长率也需达到28%,才能产生足够的需求来吸纳所有未来供应这个增长速度远远超出了2010年至2012年间18%的实际复合年增长率,而囿于二线城市本就无法企及一线城市发展水平的第三产业产值、利润率和就业岗位等因素,这一缺口在短短四年内是很难追上的也就是说,在未来四年中,二线城市的三产发展水平将很难拉动足够的需求,去消化未来的u乐娱乐国际娱乐供给 中国二线城市的u乐娱乐国际娱乐供需巨大缺口,到底是因何产生的呢基于前述分析不难判断,此现象并非源自经济增长带来的需求推动事实上,它们在很大程度上是受地方政府决策引导所致 近年来,中国很多地方政府都热衷于开发本地自己的新中央商务区,借此推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资,以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长但矛盾的是,在现实中,各地的新兴中央商务区内反而普遍出现了基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等“通病”,这就使需求的增长和培养面临更多挑战和更长的周期 仍以天津滨海新区为例,按照规划,到“十二五”末,其中心商务区建设项目将达到2000万平方米,其中响螺湾商务区的48栋楼宇、567万平方米建设项目将全部竣工,于家堡金融区也将有50栋楼宇、450万平方米建设项目竣工但据《中国经营报》4月15日报道,响螺湾商务区自2007年9月开工至今,并没有完成当初政府设定的“2012年初具规模”的目标大量办公项目在集中建设,但基础建设和商业、居住相关配套却未跟上,致使该区域至今人流量仍然不足,入驻的公司也不多,处于封盘亦或停工的项目约占30%左右,供大于求的担忧已逐渐显现 与此同时,新区内的空置率也在不断上升我们的数据显示,到2012年末,滨海新区的平均空置率为25.2%,比2011年末上升了约15个百分点;相比之下,在具有较成熟的配套设施的天津主城区,平均空置率仅为13.5%,还比2011年末下降了约12个百分点 针对二线城市u乐娱乐国际娱乐市场眼下面临的巨大压力和严峻的市场前景,起主导作用的地方政府必须有所行动,避免引发严重的地方债务问题 我们建议,对于已经在建的新中央商务区,一方面应加快基础设施和公共设施的建设,使新中央商务区土地供应的合理性及基础建设的及时性相结合,以便尽快改善区内工作和居住环境,增强其竞争力;另一方面,地方政府也可以考虑为入驻新中央商务区的租户提供部分补贴或福利尽管这可能需要地方政府在短期内牺牲部分财政收入,但从长期来讲,它们将从新开发区日益活跃的市场活动中受益 而归根结底,地方政府需要本着一个更加务实的态度,客观地预测未来需求,使土地供应量更趋合理, 
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