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陆媒:调控房价 人民币贬值比楼市调控更有效

2017-06-03 07:40:13编辑:宗蝌人气:



房屋已经不在是满足基本生活需求的住所,更是一种投资的商品,而商品的价格取决于供给与需求的变动长期以来,房地产价格持续上涨,是供应无法满足需求的体现政府调控主要方向是抑制需求,是堵,并不会从根本上解决矛盾而增加房屋供应,是疏,可以对冲需求人民币贬值,可以使停留在楼市里的国际热钱,倾向于将房屋变成现金,是直接增加了房屋的供给,与抑制需求的政策调控相比,更有效果   随着国际热钱的流入,中国外汇储备从05年初的6000亿美元左右,增长到现在的3万亿美元有专家测算,在这3万亿的外汇储备里,只有2万亿美元左右是通过贸易顺差和吸引外资获得,另外的1万亿美元无法解释来源,而这些就是国际热钱   热钱进入中国后,并不会老老实实趴在银行里吃利息,绝大多数跑到人民币资产中,以获取资本溢价,而股市、楼市即是首选热钱对楼市的影响更为明显,尤其是在外资相对开放的上海,楼市涨幅明显高于其他城市   回顾过去可以发现,国际社会对人民币升值唿声最高的时期,也是外汇储备增长速度最快的时期,同时也是楼市价格上涨最快的时期,楼市价格与人民币升值预期呈现正相关性   在2011年博鳌亚洲论坛上,各国企业家普遍同意,中国房地产泡沫一部分来源于国内,还有一部分就是外部资本工商银行行长姜建清表示,热钱流入给流动性本就流足的房地产市场增加了新的流动性,造成一些地区出现泡沫   热钱是逐利的,它来源于境外,由于它的投机性,热钱迟早是要连本带利一起回到境外热钱进入中国最重要原因就是获取人民币升值以后的汇率差异,投资人民币资产只是热钱入境后的附属选择   人民币的币值变动,决定了国际热钱的流向理论上,一国货币的价值,取决于一国经济增长率,劳动生产率,以及贸易情况中国经济增长目标下调,经济增长速度放缓;产能过剩导致生产效率降低;低人工成本,廉价土地成本优势渐渐消失,人民币继续升值的条件已经发生变化当人民币升值预期减弱,热钱流入的基本条件发生变化的时候,撤离便是必然选择   今年上半年楼市价格小幅回落,外界解读为政策调控的结果,但不可忽视的问题是,上半年国际热钱总体是流出的观察数据可以发现,上半年贸易顺差+外商直接投资合计1300亿美元左右,而6月末公布的外汇储备余额仅增加500多亿美元   上半年房价小幅回落,究竟是政府政策效果显现,还是热钱开始撤离的结果?我更倾向于后者因为中央控制房价的政策,从05年就开始不断出台,房价还是“芝麻开花节节高”,两年前政府再推“史上最严厉”楼市调控,但房价也没有降,政策实际效果并不明显   政策无效是因为调控只是在短期内抑制了购房需求,是将这种需求平滑到未来,总需求实际并不会减少而房屋供给的速度根不上内外资投资需求、改善需求、刚需住房的增长速度   而热钱流向则不同,我国的楼市中存在大量的热钱,人民币贬值,将使停留在楼市中的国际热钱,倾向于将房屋变成现金,是直接增加了房屋的供给与政策调控相比,效果更直接   但需要提醒的是,外资缓步撤离有利于房价的回归,但撤离速度过快,可能影响面会扩大一线城市,刚性需求较多,房价存在一定的支撑但有一些二三线城市,居民月均收入不足3千,但每平方米却超过万元,房屋价格相对家庭年收入倍数严重不合理,外资过快撤离将对这类城市的房地产市场产生较大影响   从上周五开始,人民币兑美元即期汇价连续三天触及汇率中间价1%下限而从央行此前公布的汇率中间价与即期汇率走势的背离来看,贬值不是政府为保出口而进行的市场干预,而是市场行为人民币加速贬值,表明国际热钱流出速度可能加快,因此政策层面,应该密切关注热钱流动,如果流出速度过快,房地产调控的力度可适当放松, 
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